为什么房贷有两种还款方式？

不同的还款方式，一切都是为了满足不同类型的客户。实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。对于年轻人，工资本来就在涨，如果选择等额本金这种月供递减的方式，其实不如减少还款年份，改成等额本息更划算。
　　一、等额本息法
　　等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：
　　每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]
　　每月利息 = 剩余本金x贷款月利率
　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额
还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】
　　注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
等额本息适合的人群
　　等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
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　　二、等额本金法
　　等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：
　　每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率
　　每月本金=总本金/还款月数
　　每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2
　　还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
　　注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。
　　从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。
等额本金适合的人群
　　等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
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说了这么多，可能许多读者看的也是云里雾里的，下面笔者通过一个实例来说明等额本金和等额本息的区别和优劣。
　　例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：
　　等额本息：每月还款金额=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元
　　等额本金：第一个月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500
　　第二个月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5
　　......

这赖于朋友圈那些“住房按揭你不知道的秘密”、“知道这种方式可以节约你的钱包”等等的营销文章，真心觉得这些文章吸引眼球，把银行妖魔化成随时想掏空客户钱包，说法非客观。等额本金利息还得少是因为你本金还得多啊，大家都是前期资金压力较大后期较轻松，你前期有那个资金实力就多给点首付呗，每次解释起来着实心累，我只能告诉客户我们支持等额本金，任君选择。

谢邀。楼上都答得非常好。从制定者和营销角度来看，这是一种让你选择的一种方法。
记得有个小故事：有两家早餐店，一个店客人进去问是否加蛋，回答一般两种要或不要。一个店问客人是问你加一个蛋还是两个蛋，绝大多数会被引导加一个或者两个。
那么同理，信贷选择方式他设计2种及以上。
打个比方：1.有能力一次性付款的，信贷主任和他沟通，劝他贷款，有两种方案，你可以选择一种，人就会不自觉的去研究对比看看，一研究说不定就研究进去，选择了其中一种信贷方式。如果只有一个方案，人会在选择不选择做出回答。
2.本来就准备贷款的。信贷主任将两种方案让其选择：
等额本息，因为每个月还款一样，故绝大多数人选择。这其实应该是银行引导的，因为一开始还款就是先多还了利息。
等额本金，每个月还款的本金一样+利息从高到低。本息和是越来越少，总体而言会比等额本息少还一点钱。但是因为设计的时候，让人的视觉感是看到头几个月比等额本息高，还有不好每个月计算。所以很多人放弃了。

这就是一种营销方式的设计。

谢邀。
我当年在买房的时候也是问了很多才明白个大概。作为购房者来说，大部分人都是第一次，这一切哪怕是白底黑字写的很清楚，依然会存在各种解读。
作为生意人来说，我认为贷款不仅仅是贷到了钱而已，还购买了从业人员的专业服务。就跟去超市买洗衣液也需要一位促销员给讲解一下功效成份一样。

谢邀，本人某股份制银行个贷客户经理。

我在开展工作的时候都是提前和中介沟通好，由中介和客户说清楚两种常见还款方式的区别。

没有意外，我们希望客户选择等额本息，每期还款金额一致，贷后管控压力小；另，在面签贷款的时候，也会在监控、录音区域唱读贷款期限和还款方式，以对银行客户经理进行保护。

希望能够帮到题主，谢谢！

　　等额本息和等额本金，两种还款方式一字之差，但是却有着很大不同。那么问题来了，怎么选择还款方式才最实惠呢？

　　对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦，而更多人选择等额本息。

　　如果贷款一百万买房，然后计划20年还清，两者还款上有什么区别呢？我们先来看一张图：

　　这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

　　在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些。所以，虽然等额本金的利息会少一些，但是在前面8年里，等额本金的还款压力更大，完全感受不到利息少的好处。从这个角度来看，等额本息还款，其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力。同时对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。

　　那等额本金应该用在什么地方呢？对于投资性购房者和购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些。一方面投资性购房者都希望迅速还完贷款，避免房子对现金流的依赖。那么在贷款时间较短的情况下，迅速还完贷款，选择等额本金就更好一些。一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候将剩余贷款迅速还完，然后利用房子进行再融资。

　　等额本息法

　　等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：

　　每月还本付息金额=[本金x月利率x(1+月利率)贷款月数]/[(1+月利率)还款月数-1]

　　每月利息=剩余本金x贷款月利率

　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数-1】-贷款额

　　还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数-1】

　　注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

　　等额本金法

　　等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：

　　每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

　　每月本金=总本金/还款月数

　　每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率

　　还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2

　　还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

　　注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

　　从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

　　等额本息适合的人群

　　等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

　　等额本金适合的人群

　　等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

　　例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：

　　等额本息：每月还款金额=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

　　等额本金：第一个月=(600000/240)+(600000-0)×5‰=5500

　　第二个月=(600000/240)+(600000-2500)×5‰=5487.5

　　......

　　实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。

其实根本不止两种，只是这两种用得比较多而已

为什么我们这儿这些工作都是中介在做。。。

等额本金适合提前还款，前期还贷压力较大。等额本息计划性强些

其实，你就说，我就知道第一种，每个月还一样金额，第二种每个月递减，然后你把还款明细打出来给他们一看，第二种钱少，他们就选第二种了。少说话，多做。