房地产房产

怎么贷款买房赚差价

比如说一座房子现在两万一平，100平米，那么总价就是200万。然后我想投资，预期十年之后能涨到3万一平。
但是这个投资过程具体是怎么操作的我不是很懂。下面是我的初步了解，不知道对不对，希望大神能够指教我。
首先，我支付20%首付，也就是200万X20%＝40万。然后再贷款160万，贷30年，基准利率是4.9%。并且预计在第十年提前还完所有的债。
其次，下面我就使用了还贷计算器：
这十年里，我每月还8491.63，到第十年还款总额为1018995.3，如果此时提前还贷，那么剩下就要还1302831.26，（以上都是通过还贷计算器算出）。这个时候我打算把房子卖出，而这个时候房子也涨到了3万一平，且有人买。
那么我的收益就等于：300万-1018995.3-1302831.26-40万首付≈30万

以上就是我的理解，不知道对不对，利用杠杆投资房产是不是就是这样的过程，请大神指教一下呀，万分感谢！！！！！

12 个回复

相信凯撒白米Ⅱ级

谢邀。
说个我亲身经历的一单，应该能解答你的问题。
2013年买入单价1.3/平米的127平米3+1新房，总价165万。首付49万，贷款116万。
两年后交房，房价涨到了1.8万/平米 ,总价228万。还掉银行贷款手头得到120万。
实际上要扣除两年时间还的十几万，以及自己的首付49万，实际净赚60万左右。两年时间，使资产翻倍了还多，是不是很牛？！是不是很好的投资操作？！
但是如果我告诉你我买房的城市叫苏州，地点叫苏州工业园区，卖出的时间是2015年呢？那我就成了傻X，今年该房子涨到了3.3万一平。我猜中了开头，却猜不中结局。
现在单价2万每平的地方，十年涨幅50%，这不是骂人呢么？属于投资失败。
中国是一个神奇的地方。
欢迎关注同名公众号
“相信凯撒”（inCaesarwetrust）
不谈城市谈楼市都是耍流氓

啦啦啦德玛西亚白米Ⅲ级

其实投资升值这个很普遍。但是大佬们玩得是杠杆。首付三成贷七成？万一首付的三成也是凑得呢？我有十万，信用卡消费贷，凑20W。30W首付拿去买房，贷款70W。2年后涨百分之50。赚了50W。扣掉乱七八糟的费用15w。你赚了35W。百分之三百五十收益哦？
和你拿100W买房卖出150W，赚了50W。但是收益只有百分之五十。
你思考下？

丘爷房谈白米Ⅲ级

这是我以前的文章，希望对你有帮助

大家好，这次该和大家谈谈杠杆作用了。
说到杠杆作用，就必须提到回报率。杠杆作用在房产中的运用大大提高了投资的回报率。
比如说你买了一个20万的房子，一年后房价涨了10%（2万）。如果你是用现金买的这个房子，那么你这一年的回报率是10%。但是如果你是贷款买的房子（4万首付+16万贷款），那么你那4万首付在这一年的回报率达到了50%。
房地产投资一定要用杠杆作用让自己的投资达到最大的回报。假如你有20万，如果全部用来买一个20万的房子，你拥有的始终是这么一个房子。如果你贷款买了5个20万的房子（每个都是4万首付+16万贷款），自己住一个，剩下4个出租出去，每月你可以收七八千的房租。（20万的房子，好好租，可以达到每月
1700-2000美元）除去地税，保险，管理维修之类七七八八的费用，可以每月剩下4千的净房租，而这4千美元完全足够支付80万（16万x5）的贷款。你完全没有还贷压力，而且三十年后就算房价没涨，您5个房子的贷款还清了，你也坐拥100万的资产了（5个二十万价值的房子）。要是房价涨了，你赚的就更大了。
讲了这么多，希望你记住以下三点：
第一，还贷相当于定存，您今天的首付是4万，借16万，三十年后就算房价没涨，您也有二十万价值的房子。基金的回报率不管有多少，您投资五万，本金还是五万。
第二，还贷的利息可以抵税，每年的收入自己运筹帷幄，报税一定有好处，起码不吃亏。股票每赚一块钱，或赚十万块，必须按相关税率交税。赔了钱最每年最多能抵掉三千，哪怕是赔了十万。
第三，只要您对房地产充满信心，有着一份执着，不计较暂时的得失，随着时间的推移，房租今年不涨，明年，后年，大后年一定涨，回报率的增加只是时间问题。
对于职业地主来说，现金流是生命线，没有租收吃谁喝谁去? 房价增值是个红利，可遇不可求。另一方面，在有现金流的前提下，职业地主也会运用杠杆作用以求最大回报。
下次，我会和大家谈谈现金流和增值的关系。

丘爷房谈原创文章，欢迎转载

长按，识别二维码，加关注

S姐白米Ⅲ级

地段很重要！！！重要的事情说三遍！！
第一次买房是在2010年八月份，那时候的我才开始上班两年，身上并没有多少积蓄。虽然当时西安的房子均价才刚刚“破五”，但是面对“日新月异”的房价，我的心中不免着急。
后来家中支援了五万元，作为我购买新房的首付款，只可惜当时西安市三环内已经找不到五千以下的房子了。
我还记得那天，我走在凤城二路某大厦楼下，有一个小伙拿了一张宣传单，单页上写着交通、配套、环境等等，但那并不是重点，使我眼前一亮的是单价不到2500元！遂和女友商量了一会儿，决定前去看看。
接待处的人把我们七人成一组凑够一辆车，沿着未央路直奔渭河，没错，就是马家湾。当时走的是西铜高速（现在成了西铜公路），感觉二十多分钟就能到。在置业顾问和其他“购房者”的“善意提醒下”，我购买了人生第一套房产，是一套复式楼。
交房之前我一直是与接待处联系，再由接待处派车走高速过去看房，直到交房时，我才发现以后上班需要自己坐318路公交车，即使从凤城八路过去也需要花费四十分钟，再加上新房复式楼两层4.85米的高度与样板房差距甚大，我收房的喜悦瞬间被冲淡。
我心中打了个算盘，想着如果住在这，每天去北大街（我一直在北大街上班），单程坐车需要接近一个半小时，每天在路上得耗费多少时间！说多了简直都是泪。
今年我打算在西安三环内买房，但是由于那套房子占据了自己的买房名额（我是外地户口，按照今年的政策只能买一套房），无奈之下，我只能把第一套房子出售。
售出的时候房子单价才2600元一平方，这几年的通货膨胀，再加上我还的房贷，想想就倍感心酸，最关键的是就是房产证五年都没有办下（责任在开发商，但是开发商反而责怪我没有及时催他们）。
总而言之，第一次买房是我一场挥之不去的痛苦记忆。
问答
1、哪一年买的房？
答：2010年
2、当年买的房单价多少？
答：2500元/平
3、目前小区二手房单价多少？
答：2600元/平

以上是来自粉丝的投稿分享，

更多专业内容，关注公众号“邻里说房”

讲邻里间最真实的置业故事，听S姐最专业的房产剖析

帅力白米Ⅲ级

这是个很朴素的道理，如果你100%确定（真实情况未知）某个东西价格会飞涨，显然应该借一切能借的钱来囤积这个东西，只要飞涨幅度能覆盖你借钱的成本，借的越多赚的越多。

李开白米Ⅲ级

房地产从业者回答，题主你很天真知道吗？
第一，如果你买房是为了投资，那么为什么要买住宅？商铺，生意，各种理财产品不行吗？
第二，你算的基准利率4厘9，你知道基准利率每年都有浮动吗？
第三，你买房后，可以租出去来缓解部分贷款压力。你买房时做好预算了吗？
第四，题主月收入没有说，银行考察你的还款能力后贷不贷给你是一回事！
该说结论了，房子买不买？
买！
怎么挑，怎么贷款，走等额本金还是本息，走哪个银行，贷多久，这些问题都弄明白了再去买房吧。